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来源: 2019-03-05 07:38:42 [] [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读: 次 (5101 bytes)

出租房的配置不管是白玉房还是白菜房,用来出租要做到简单实用,不要花里胡哨,要依寻租客的普遍认可,不能把自己的个人喜好强加于人。

以一千尺condo和两千尺single family 为例。

一,地板。基本上是地毯,木板含人工合成材料laminate,瓷砖含塑胶型vinyl 三种材料。地毯无论在材料和人工上都最便宜,便宜没好货,寿命短。出租房大约五到十年,租给渣房客两三年也可能玩完。木板和瓷砖价钱差不多,但做瓷砖人工贵。以home depot and Lowe's 经常提供的材料来对比,地毯,化工地板,瓷砖价钱差不多,地毯略便宜点。但人工会差很多,地毯$0.5一尺,地板$1.5一尺,瓷砖2.5一尺。

我喜欢用commercial berber carpet,大颗粒粗线条的那种,经久耐用,美观,出租房切忌用浅色。一千尺的康斗包括地垫约一千块钱,加上人工和零七八碎,$1500可以拿下。不管多好的地毯寿命也非常有限,不能和木板和瓷砖相比,用着用着就感觉是金玉其外,败絮其中。

最便宜的化工地板$0.7一尺,我不喜欢屎黄色,咖啡色略贵一点点,显得高档些,加地垫和其他,连工带料$2000--$2500,如果有楼梯要额外加钱,费工时。寿命二十年以上没有问题。

便宜的瓷砖不超过$1一尺,包括底浆,总共$3000--$4000,贵在人工,但一劳永逸,与房子共存亡,你的寿命活不过房子。基本上不能违背的是卫生间要用瓷砖或塑胶地板,防水,其他地方可搭配。一层最好用瓷砖,包括厨房,塑胶地板只适合在小面积,比如卫生间。

从地板的选择也可以看出房地产投资不可急功近利,如果是倒买倒卖则另说,可以先少花钱,弄漂亮的地毯,外观好看,先嫁出去再说。地毯容易改换成木板或瓷砖,返过来困难。对于买来自住会有这个问题,我买的自住新房子一楼是地毯,不喜欢,即使是全新没用过,全部扒掉,换成瓷砖,意大利进口的,极硬,工人抱怨电转刀用掉好几个,自住房可以不计较成本。

一层最好不用地毯,不禁脏,很容易报废。如果是康斗,完全在二层以上可以用,经过楼梯过道,鞋底基本上已经蹭干净。出租房如果是两层,一层用瓷砖,二层配地毯或化工地板。

当然,什么都不是绝对的。我在初期阶段,资金周转困难,即使是一层也用地毯,用最便宜的地毯,一千块钱地毯能解决问题就不去花几千块钱做瓷砖,没有闲钱补笊篱,有钱先用在极速扩张房子的规模。等到能喘口气,现金流大量出现,交税问题开始浮现,然后再折腾房子本身。这也是做房地产的好处,命运是掌握在自己手里,随你怎么玩。

二,油漆。白菜房一律白色,或浅黄白色Navajo white。白玉房看情况,有颜色油漆不超过三种,不能花里胡哨,尽量用浅颜色。白色是普遍能接受的颜色,有句话叫一张白纸可以画最美丽的图画,在房子里也适用。有的房客会提出自己把卧室或其他地方刷自己喜欢的颜色,没关系,准奏,搬走时给还原就行,否则从押金里扣。我喜欢房客折腾我的房子,说明他们喜欢住,愿意长住才会花时间金钱去折腾。

三,家用电器。炉子是必备的,attach to the wall。冰箱,洗衣机,烘干机不是必备,可以选项。羊毛出在羊身上,想让我提供,加钱提高房租。二手冰箱两百块钱不到,洗衣机烘干机一对五百,全提供每月加五十而已,一年多就回本。我更愿意房客自备,说明是有备而来,打算长住。洗碗机很容易坏,白菜房不提供,有也拆掉。白菜房的浴缸上的玻璃门也让我拆掉换成帘子,房客在一起洗鸳鸯浴时免不了发生赤身裸体肉搏战,地动山摇,呼啦啦大厦倾,门窗崩塌,人体伤害不说,低端人群房租低,尽量避免损耗。

其他像是窗帘,用便宜的mini blind,好的和差的没有太大差别,一样会损坏,原计划好的几年换一次。大门锁用一个牌子,备用一个,房客搬走轮换使用即可。

总之,出租房要简单实用,要把它作为摇钱树而不是古董供起来。当然,摇钱树也需要打理,不管不顾也会死掉。




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所有跟帖: 

? 记下了! -keeplooking- 给 keeplooking 发送悄悄话 keeplooking 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 08:16:03

? 沙发!第一次,不容易啊 -吾思故吾在- 给 吾思故吾在 发送悄悄话 吾思故吾在 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 08:16:35

? 没抢上? -吾思故吾在- 给 吾思故吾在 发送悄悄话 吾思故吾在 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 08:17:08

? 我的头脑愚钝,除了掏粪其他都不懂,到现在都不知道沙发是啥意思,好多黑话都不知道。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 08:21:32

? 沙发就是观众席第一排(第一个回贴的). -傻闷登儿- 给 傻闷登儿 发送悄悄话 傻闷登儿 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 08:28:48

? 沙发是指可以放松的翘着二郎腿抽着雪茄看帖子。一般看到喜欢的帖子才会这样 -logyliang2002- 给 logyliang2002 发送悄悄话 logyliang2002 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 13:05:38

? 好经验!谢谢老朽分享 -寂寞山城- 给 寂寞山城 发送悄悄话 寂寞山城 的博客首页 寂寞山城 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 08:17:11

? 学习了! -若拙- 给 若拙 发送悄悄话 若拙 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 08:40:23

? 来晚了,我在中间卖瓜子。。。。 -夏天穿棉袄2015- 给 夏天穿棉袄2015 发送悄悄话 夏天穿棉袄2015 的博客首页 夏天穿棉袄2015 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 08:43:06

? 好文,句句是經驗之談,謝謝分享!!! -SCNC- 给 SCNC 发送悄悄话 SCNC 的个人群组 (56 bytes) () 03/05/2019 postreply 09:31:57

? 破碎机是不是必须? 有人觉得破碎机是多余的。还有 -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (97 bytes) () 03/05/2019 postreply 09:36:13

? Garbage Disposal 是必须的,虽然没要求,如果没有太容易堵管道。portable不常见易坏。难道24寸宽都没有? -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 09:42:47

? 洗衣机位子在过道角边,宽度24 , 深度24 已经很勉强了。但市场上最小的washer是宽度24 , 深度27。 -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 10:32:32

? 橙县一家专卖店好像看到尺寸略小的,洗衣烘干一次性,是一台小机器,德国货很贵,约1千,你谷歌查。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 11:04:10

? 我想试一下RCA 2 cu washer, $270. walmart 有买。 -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 11:49:57

? 这里的瓷砖价格有的还不用$1/sqft, 请问怎看? -happylittlewoman- 给 happylittlewoman 发送悄悄话 happylittlewoman 的博客首页 happylittlewoman 的个人群组 (61 bytes) () 03/05/2019 postreply 09:47:28

? Ceramic 不到一刀很正常,便宜的只有四毛 -吾思故吾在- 给 吾思故吾在 发送悄悄话 吾思故吾在 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 09:54:41

? 对,很正常,可用,我写东西会针对大多数人,我还买到过7分钱一尺地毯,四毛钱一尺瓷砖。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 10:09:01

? 现在$1/sqft可以买到很不错的瓷砖, 问题是费人工。 -大百百- 给 大百百 发送悄悄话 大百百 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 11:45:15

? 感兴趣的话可以自己做。工序多一点,也脏一点,跟铺地板比起来。做好了很漂亮的。可以不同的design. -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 14:31:24

? 洗澡一幕说的我笑死,感觉你经历过。哈哈哈 -清风不识字- 给 清风不识字 发送悄悄话 清风不识字 的博客首页 清风不识字 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 10:16:24

? 用花岗岩台面其实挺值的,又美观又耐用,除了贵,但是省心。 -云溪- 给 云溪 发送悄悄话 云溪 的博客首页 云溪 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 12:02:22

? 自住房自用可以随便花钱,出租房寻求最大回报。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 12:41:42

? +1出租房寻求最大回报且越简单越好 -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 14:33:05

? 我的出租房不提供一切电器,都是租客自己的。看房的时候我说可以提供电器但是不负责维修。他们搬进去后全用自己带来的电器或者重新买,少 -la_Butterfly- 给 la_Butterfly 发送悄悄话 la_Butterfly 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 12:29:00

? 其实铺地砖特别简单,我们第一铺就在YouTube 上看看视频就铺好了 -Jasmine5181- 给 Jasmine5181 发送悄悄话 Jasmine5181 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 12:53:00

? 说自住房,我家也是,一楼新地毯扒掉换了意大利瓷砖 -sac- 给 sac 发送悄悄话 sac 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 13:30:52

? 洗澡堂要用玻璃门,不能用帘子! -事后诸葛- 给 事后诸葛 发送悄悄话 事后诸葛 的个人群组 (341 bytes) () 03/05/2019 postreply 14:02:38

? 我用了二十多年也没有见到这种情况,而且浴室地板是防水的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 14:18:47

? 我们10多年也没有这种情况发生过。浴室地上是瓷砖,防水。 -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 14:41:05

? 浴室的玻璃门使用不当有爆裂的危险 -la_Butterfly- 给 la_Butterfly 发送悄悄话 la_Butterfly 的个人群组 (512 bytes) () 03/05/2019 postreply 14:31:31

? 你外行了。浴室的玻璃门是用防爆玻璃做的。一定安全! -事后诸葛- 给 事后诸葛 发送悄悄话 事后诸葛 的个人群组 (1476 bytes) () 03/05/2019 postreply 14:43:52

? 要把隐患停止在萌芽状态 -事后诸葛- 给 事后诸葛 发送悄悄话 事后诸葛 的个人群组 (194 bytes) () 03/05/2019 postreply 14:56:13

? 你别逗了,正是防患于未然我才敲掉玻璃门,小孩子把玻璃门玩掉下来不止一次了,经历过几百个房客。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 15:17:27

? 大赞朽哥实用帖!体会跟朽哥一模一样。 -古来万事- 给 古来万事 发送悄悄话 古来万事 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 14:26:48

? 谢谢分享!! -Angel06- 给 Angel06 发送悄悄话 Angel06 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 18:01:55

? 好像现在流行地板,能不能多谈谈地板问题?为什么一楼不用地板? -jianchi9090- 给 jianchi9090 发送悄悄话 jianchi9090 的博客首页 jianchi9090 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 20:16:40

? 谁说不用?可以用。但一楼有厕所,厨房,要用瓷砖,所以干脆全铺瓷砖,分开也可以,出租房简单为好。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 20:27:33

? 请问可以铺Vinyl Plank Flooring 在厨房,卫生间和卧室吗?塑胶型vinyl 是Vinyl plank吗?看上去 -wubing_99- 给 wubing_99 发送悄悄话 wubing_99 的个人群组 (0 bytes) () 03/05/2019 postreply 21:15:11

? 可以用,只是不完全防水,是拼起来的,最好用瓷砖。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/06/2019 postreply 00:35:36

? 谢谢答复 -wubing_99- 给 wubing_99 发送悄悄话 wubing_99 的个人群组 (0 bytes) () 03/06/2019 postreply 22:55:05

? 你有没有租客是用Section 8 Voucher来付1/4的房租。 -人生是修行- 给 人生是修行 发送悄悄话 人生是修行 的博客首页 人生是修行 的个人群组 (0 bytes) () 03/06/2019 postreply 12:19:27

? 不太懂你的问题,我有付一半的。 -老朽- 给 老朽 发送悄悄话 老朽 的博客首页 老朽 的个人群组 (0 bytes) () 03/06/2019 postreply 17:32:56

? 电器配置说的太对了 -小小美羊羊- 给 小小美羊羊 发送悄悄话 小小美羊羊 的个人群组 (140 bytes) () 03/06/2019 postreply 12:29:34

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